Welke impact heeft de nieuwe renovatieplicht residentieel op verhuurde panden
Immo Zone is met kantoren in Wetteren & Heusden lokaal marktleider in verkoop en verhuur van residentieel vastgoed. Heel wat eigenaars hebben vragen met betrekking tot de renovatieplicht voor residentiële gebouwen die start vanaf 1 januari 2023. Een woordje verduidelijking in verband met deze belangrijke wijziging die binnenkort eraan komt. De renovatieplicht geldt niet alleen bij elke verkoop van een woning, appartement, maar ook wanneer het goed verhuurd is of zal worden. Maar wat is nu de impact op het woninghuurrecht? Kan een zittende huurder de toelating weigeren om de werken uit te voeren? Hoe zit het met compensaties voor genotsderving en huurprijsherziening? Belangrijk basiselement waar we voor de volledigheid aan herinneren: de verkoop van een verhuurde woning doet op geen enkele wijze de rechten en plichten van de huurder vervallen. Het huurcontract loopt gewoon verder; enkel de identiteit van de verhuurder wijzigt. Als de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst wil beeindigen kan dit slechts door rechtsgeldige toepassing van één van de opzegmogelijkheden voorzien in het woninghuurrecht.
De vraag:wat bijvoorbeeld als de huurder op grond van zijn/haar rustig genot de uitvoering van de vereisten werken weigert? Kan de verhuurder zich tegen dergelijke weigering verzetten op grond van het gegeven dat de huurder hiermee de naleving van een wettelijke verplichting onmogelijk maakt?
De verhuurder moet het rustig genot van de huurder respecteren (art. 14 VWHD). In principe moeten onderhouds- en herstellingswerken altijd worden uitgevoerd in afspraak en na akkoord met de huurder. Zonder akkoord moet de verhuurder wachten met de werken tot na het einde van de huurovereenkomst. Voor dringende werken of herstellingen is in het woninghuurrecht een uitzondering voorzien. Dringende werken of herstellingen zijn werken die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst omdat er anders een ernstig nadeel voor de verhuurder zou ontstaan. Het gaat bijvoorbeeld om werken die nodig zijn omdat anders het voortbestaan van de woning in het gedrang komt, maar ook omdat de werken die nodig zijn om te voldoen aan een wettelijke verplichting (zoals strengere minimale kwaliteitsnormen). Bij de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen kan de verhuurder zich beroepen op het bestaan van een decretale verplichting, waardoor het dus gaat om dringende werken. Dat betekent dat de werken nog altijd moeten worden uitgevoerd in afspraak met de huurder, maar dat deze laatste de uitvoering ervan niet kan weigeren (art. 27, 1ste lid VWHD). Wettelijk verplichte werken mogen dus onder dezelfde grond gecatalogeerd worden als dringende werken.
De huurder kan de werken niet weigeren. Hij kan wel vorderen dat de huur wordt ontbonden wanneer de huurwoning door de werken onbewoonbaar/niet geschikt voor bewoning wordt. Dit moet in principe voor de vrederechter worden gevorderd, maar als de verhuurder ermee akkoord gaat (bv. omdat hij dan verregaander kan renoveren dan noodzakelijk om aan de renovatieplicht te voldoen), kan dat ook. De rechten van de huurder om de werken te weigeren zijn groter wanneer de verhuurder diepgaander wil renoveren dan vereist volgens de wet.
De vraag:Wat met eventuele genotsderving tijdens de uitvoering van de renovatiewerken? Kan de huurder daarvoor een compensatie eisen? Dat zou voor de verhuurder/investeerder/nieuwe eigenaar een extra kost impliceren, ingevolge een door de overheid opgelegde maatregel.
De huurder moet de werken gedogen, ook wanneer hij daardoor het genot van een gedeelte van de woning verliest. Wanneer de werken echter langer dan 30 dagen duren (40 dagen voor contracten daterend van voor 1 januari 2019), wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd waarvoor en van het gedeelte van het goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven.
De vraag: Quid huurprijsherziening? Omdat de renovatiewerken een verhoogd comfort met zich meebrengen lijkt het niet meer dan logisch dat deze aanleiding kunnen geven tot een redelijke huurprijsherziening. Het woninghuurrecht moet daar evenwel op voorzien zijn.
De huurprijs blijft in principe gedurende de hele tijd van de huurovereenkomst hetzelfde, indexatie uitgezonderd. Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet echter mogelijkheden tot herziening van de huurprijs (huurcontracten vanaf 1 januari 2019), onder meer na uitvoering van werken. Art. 35, §2 VWHD gaat specifiek over energiebesparende investeringen. Deze bepaling voorziet dat de huurder en de verhuurder een herziening van de huurprijs kunnen overeenkomen omdat aan de woning energiebesparende investeringen werden gedaan. Bij gebrek aan overeenstemming kan de verhuurder zich richten tot de rechter.
In het scenario waarbij een beroep op de rechter wordt gedaan, zal de rechter een herziening van de huurprijs toestaan op voorwaarde dat de normale huurwaarde van de huurwoning door de uitgevoerde investeringen of werken ten minste 10% hoger ligt dan de op dat moment eisbare huurprijs. Bij eerder geringe investeringen is er dus geen herziening mogelijk. In andere gevallen oordeelt de rechter over de huurprijsherziening naar billijkheid.
De vraag: De werken zullen daarnaast een tussentijdse plaatsbeschrijving vereisen, waarvan de kosten logischerwijs gedeeld zouden moeten worden tussen de partijen.
In het geval van belangrijke wijzigingen aan de huurwoning kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel wordt gemaakt bij de oorspronkelijke plaatsbeschrijving. Zonder akkoord tussen de partijen kan men zich richten tot de rechter om een deskundige aan te stellen. Het opmaken van een tussentijdse plaatsbeschrijving is dus geen verplichting, maar wanneer één van de partijen erom vraagt, dan moet het wel.
Bron CIB