Tweede verblijf kopen via gesplitste aankoop in een vakantieland

Ik zou graag een vakantiehuis in Spanje kopen. Is de gesplitste aankoop waarover jullie het vorige maand hadden ook een goede techniek daarvoor? Waarop moet ik allemaal letten in mijn vakantieland?

Net zoals in België heeft ook in andere Europese landen de gesplitste aankoop zijn voordelen bij uw successieplanning. Ook in het buitenland kunnen de successierechten immers hoog oplopen. Daarbij splitst u uw aankoop op in ’het vruchtgebruik’ en ‘de blote of naakte eigendom’. Het is een alternatief voor de bekende schenkingstechniek, waarbij u vastgoed aan uw kinderen schenkt en daarvoor een schenkbelasting betaalt die veel lager ligt dan de successierechten.

4 belangrijke regels bij buitenlands vastgoed

• Meestal betaalt u successierechten in het land waarin het vastgoed gelegen is, ook al bent u een Belgisch ingezetene.
• Daarnaast betalen uw erfgenamen natuurlijk ook nog aan de Belgische fiscus successierechten op uw volledig vermogen, dus ook op uw eigendommen in het buitenland.
• Uw erfgenamen mogen de successierechten die ze in het buitenland hebben betaald, aftrekken van de Belgische successierechten die ze moeten betalen.
• Heft het land waarin uw vakantieverblijf ligt geen successierechten, dan betalen uw erfgenamen in België dezelfde successierechten als wanneer het vastgoed in België zou liggen.

Wat is het voordeel van de gesplitste aankoop?

Bij een gesplitste aankoop koopt u als ouders alleen het vruchtgebruik van het vastgoed. Uw kinderen nemen de blote eigendom voor hun rekening. Zo draagt u tijdens uw leven ‘het genot’ van het onroerend goed, en kunt u het normaal gebruiken als tweede verblijf of het verhuren als vakantiewoning. Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en wast het automatisch aan bij uw kinderen als blote eigenaars. Uw kinderen worden dus de volle eigenaar, zonder dat ze in België daarvoor successierechten of andere kosten hoeven te betalen. Omdat u enkel het vruchtgebruik bezat, komt het investeringsvastgoed immers niet in uw nalatenschap terecht. Resultaat: uw kinderen zijn geen erfbelasting op het vastgoed verschuldigd bij het overlijden van de ouders.

In welke vakantielanden is de gesplitste aankoop interessant?

• Frankrijk, Portugal en Italië In deze drie landen kunt u perfect de techniek van de ‘gesplitste aankoop’ hanteren. Na het overlijden van de ouders moeten de erfgenamen noch in deze drie landen noch in België successierechten op het vruchtgebruik van uw vakantiehuis betalen. Uiteraard hanteert elk land wel specifieke formaliteiten. Daarover kunt u zich informeren bij uw plaatselijke notaris. Zo moet de Franse koopakte bijvoorbeeld een specifiek wetsartikel (fiscale wetgeving) vermelden. U moet ook aangeven waar het geld voor de aankoop vandaan komt.

• Spanje, Nederland en Duitsland In deze landen ligt het anders, want die beschouwen het vruchtgebruik als een belastbaar actief in uw nalatenschap. In Spanje bijvoorbeeld is het de leeftijd van de jongste ouder bij de aankoop van het vruchtgebruik van het pand die bepalend is voor de waarde van het vruchtgebruik. In Spanje betaalt u op die waarde overdrachtsbelasting tussen 6 en 10% bij de aankoop (vestiging van het vruchtgebruik), maar ook bij het overlijden van de ouders (uitdoving vruchtgebruik). Het tarief hangt af van waar het vastgoed exact gelegen is. De gesplitste aankoop is dus in Spanje minder interessant. Zeker ook in Valencia en op de Canarische Eilanden, waar de overdrachtsbelastingen op de gesplitste aankoop hoger zijn dan de gewone erfbelasting, waarvoor heel wat verminderingen gelden.

Informeer u dus grondig bij de plaatselijke notaris over de regionale wetgeving en tarieven voor u in een bepaalde (autonome) regio uw droomverblijf koopt. Zo zijn er Spaanse regio’s waar het bijvoorbeeld interessant is de naakte eigendom aan de kinderen te schenken NA de aankoop. Is dat het geval, dan betaalt u bij het overlijden van de ouders geen registratierechten maar een schenkbelasting. Die is in sommige regio’s nihil.

Multum-expert Danny De Winter

Nog andere vragen over fiscaliteit? De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27.