Als ondernemer een deel van uw woning verhuren aan uw vennootschap

Ik sta op het punt te beginnen als zelfstandige, maar wil geen kantoor huren. Graag zou ik daarom een deel van onze privéwoning willen verhuren aan mijn vennootschap. Hoe werkt dat precies en wat zijn de voordelen?

Naast het uiteraard praktische gebruik van uw thuiskantoor is er nog een andere goede reden voor het verhuren van vastgoed aan uw vennootschap. Er zijn verschillende fiscaalvriendelijke manieren om als ondernemer of bedrijfsleider gelden uit de vennootschap te halen. Een deel van uw gebouwd onroerend goed verhuren aan de vennootschap is er één van. Daarbij rekent u een maandelijkse huur aan voor ruimtes die beroepsmatig worden gebruikt, zoals een kantoor.

Wat is het voordeel?

Het grote voordeel van het verhuren van uw gebouwd onroerend goed aan uw vennootschap is dat u voordeliger wordt belast. Mocht u uzelf bijvoorbeeld een loonsverhoging toekennen, dan zou die belast worden als beroepsinkomsten. Ook huurinkomsten moet u aangeven in de personenbelasting. Maar ze worden fiscaalvriendelijker belast in de vorm van een onroerend inkomen. Sowieso kunt u een kostenforfait van 40% aftrekken. Bovendien zijn op huurinkomsten ook geen sociale bijdragen verschuldigd. Mocht u gaan voor een loonsverhoging, dan zou u ook elk kwartaal een hogere sociale bijdrage moeten betalen.

Hoe werkt het?

De wetgever legt wel beperkingen op zodat ondernemers niet elke maand een te hoge huurprijs aan hun vennootschap aanrekenen, omwille van het gunstige belastingregime. Als een bedrijfsleider een in België gelegen gebouwd onroerend goed verhuurt aan zijn vennootschap en hij daarvoor een buitensporig hoge huurprijs ontvangt, dan wordt het ‘overdreven’ gedeelte geherkwalificeerd in een bedrijfsleidersbezoldiging, dus een beroepsinkomen. Dat leidt uiteraard tot een hogere belasting én hogere sociale bijdragen.

Wanneer is de huur ‘buitensporig’?

De wetgever beschouwt de huurprijs als ‘buitensporig hoog’ als hij meer bedraagt dan 5/3 van het kadastraal inkomen van de betrokken verhuurde ruimtes, vermenigvuldigd met de revalorisatiecoëfficiënt. Voor inkomstenjaar 2022 is die 4,86. Rekent de zaakvoerder of ondernemer een hogere huur aan dan dit bedrag, dan wordt het ‘overdreven’ deel als een bezoldiging beschouwt en dus zo belast. De herkwalificatie is enkel van toepassing als u ruimtes verhuurt aan een vennootschap waarin u bestuurder bent. Als uw partner mede-eigenaar is van het gebouw maar geen bestuurder in de vennootschap, dan vindt er voor haar of zijn deel van de ontvangen huur nooit herkwalificatie plaats. Net daarom is het huwelijksvermogensstelsel (scheiding van goederen, wettelijk stelsel,…) ook van belang bij de berekening.

Voorbeeld herkwalificatie:

De herkwalificatiegrens voor de onroerende huur van een kantoorruimte is € 4.860 (KI van de betrokken ruimtes € 600 x 5/3 x 4,86). Het huurbedrag tot € 4.860 of € 405/maand wordt belast als een onroerend inkomen. Het gedeelte boven de herkwalificatiegrens wordt belast als een beroepsinkomen.

Wat zijn de gevolgen van herkwalificatie?

• in geval een bedrijfsleider gepensioneerd is en huur ontvangt van zijn vennootschap, kunnen zijn pensioenrechten in gevaar komen omdat de grensbedragen voor bijverdieners worden overschreden
• bij herkwalificatie verhoogt ook de berekeningsbasis van de sociale bijdragen • mogelijk is er door de herkwalificatie ook een extra belastingvermeerdering indien niet voldoende voorafbetalingen gebeurden.

Multum-expert Danny De Winter

Hebt u zelf een vastgoedvraag? Stuur ze naar info@multum.be

Maak zélf de juiste keuze De specialisten van Multum Accountants geven u de juiste raad bij elke beslissing die u neemt over uw privé- of bedrijfsvermogen. Contacteer ons voor een gesprek: info@multum.be of telefonisch via 09/367.93.27