Waarop moet u letten als u investeert in een woning of appartement voor verhuur ?

Om u een idee te geven… begin 2020 bedroeg het totaal gezamenlijk vastgoedvermogen van de Belgen bijna 1.600 miljard euro. Een immens bedrag dat door de huidige vastgoedhausse in 2021 enkel nog verder is toegenomen. De meeste economen voorspellen dat de vastgoed investeringsmarkt ook de komende jaren nog verder zal groeien.

In België zullen demografische evoluties zoals de toenemende vergrijzing, maar ook de wijziging naar kleinere of éénouder-gezinnen sowieso een sterke impact hebben op de vastgoedmarkt. Ook de tendens naar grotere verstedelijkte woonzones en het onvermijdelijke domino-effect dat volgt uit het duurzamer en groener maken van ons verouderd woonpatrimonium zullen de vastgoedmarkt op een positieve manier beïnvloeden. We leven in een uitzonderlijke tijd waar al die grote maatschappelijke wijzigingen de komende jaren zullen samenkomen. De vastgoedmarkt staat dus aan de vooravond van een belangrijke omwenteling waardoor vooral investeringsvastgoed meer dan ooit alle wind in de zeilen heeft. De historisch lage hypothecaire rente zorgt voor een extra aanzuigeffect want een investeerder heeft nog nooit zo goedkoop geld kunnen lenen voor de financiering van zijn beleggingsvastgoed.

Nu meer en meer vermogende Belgen de weg vinden naar de vastgoedmarkt is het belangrijk om uw huiswerk goed te maken. Als u het verstandig aanpakt zal vastgoed u een mooi rendement opleveren. Als u echter de risico’s negeert en de foute keuzes maakt kan uw vastgoeddroom ook uitmonden in een nachtmerrie. Vergeet niet dat investeren in vastgoed gebonden is aan een lange termijn engagement en daarom ook bepaalde risico’s kan inhouden. Om verrassingen te vermijden moet u dus elke stap weloverwogen nemen waarbij u voorafgaand telkens alle voor- en nadelen duidelijk in kaart brengt. In dit unieke Home en Trends vastgoed investeringsdossier overlopen we alle belangrijke stappen. We beantwoorden de cruciale vragen met een duidelijk antwoord en een grondige analyse. Op die manier krijgt u een beter inzicht en kan u de juiste keuzes maken.

Waar moet ik kopen ?

Koopt u een appartement om te verhuren focus dan vooral op stadskernen met in de buurt tal van voorzieningen zoals werkgelegenheid, winkels, scholen en openbaar vervoer. Wees bewust van het feit dat het eigenlijke dorp waar u misschien nu zelf woont hoogstwaarschijnlijk een relatief kleine huurmarkt heeft. Benader de locatie waar uw wilt investeren in vastgoed dus niet vanuit een gevoelsmatig aspect maar eerder vanuit een analytisch standpunt waarbij u vraag en aanbod onder de loep neemt. De kans dat u in de stad een huurder vindt voor uw pand is procentueel vele malen groter dan op het platteland. Koop geen eigendom in een regio met een overaanbod. In grote steden zoals Gent, Antwerpen en Brussel bent u in principe ‘safe’ omdat de vraag naar huurpanden al jarenlang stijgt en de aanbodzijde daar amper kan volgen. Bekijk grotere steden echter nooit als één geheel, maar weet dat er soms heel wat contrast kan zijn tussen de verschillende stadswijken en randgemeenten. Bekijk de locatie ook op lange termijn waarbij u probeert in te schatten of de ligging binnen pakweg tien jaar nog steeds aantrekkelijk is. Bepaalde locaties hebben een opwaarts profiel, maar sommige plaatsen nivelleren ook naar beneden. Weet ook dat het veelal de moeite loont om iets meer te investeren in een wijk in opmars waar uw kans op verhuur groter is.

Wat moet ik kopen… een nieuwbouw of een bestaand pand ?

ls u residentieel vastgoed koopt als belegging is de discussie wat u moet kopen meestal ter herleiden naar twee soorten vastgoed: nieuwbouw of een bestaand pand. Beide categorieën hebben elk hun eigen specifieke voor- en nadelen. Hoe ouder het vastgoed, hoe groter de kans op bijkomende kosten. Onverwachte kosten waarbij u om de haverklap geconfronteerd wordt met een huurder die defecten of gebreken meldt, is een risico dat u als eigenaar absoluut moet vermijden. Met een recent pand bent u grotendeels zorgenvrij.

Een nieuwbouw beschikt algemeen ook over een hoger wooncomfort met een doordachte woonindeling, veel lichtinval en een ruim terras. Recente panden zijn ook energiezuiniger waardoor huurders kunnen profiteren van een lagere energiefactuur. Als vastgoedinvesteerder is de verleiding groot om voor een kant-enklaar nieuwbouwproject te kiezen waarbij u als eigenaar bovendien ook wettelijk beschermd bent door de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. Daar staat wel tegenover dat in bepaalde regio’s het aanbod van nieuwbouw woningen en appartementen vrij klein is en u voor een nieuw pand doorgaans ook per vierkante meter woonoppervlakte meer zal moeten betalen. Voor een nieuwbouw op plan betaalt u afhankelijk van de situatie 21 procent btw op de constructie en 10 procent registratie op de grond.

Kiest u voor een ouder pand als investeringsvastgoed dan betaalt u in Vlaanderen 10 procent registratiebelasting. Als u er niet tegenop kijkt om extra tijd en geld te investeren in een ouder pand, dan kan u op die manier een mooie meerwaarde realiseren. In tegenstelling tot de nieuwbouwpanden staat de prijs van oudere woningen en appartementen onder druk. In bepaalde regio’s zijn er momenteel zeker koopjes te doen. Wees wel voorzichtig als u van plan bent om te renoveren. Kijk niet alleen naar de staat van het appartement, maar ook naar de staat van het hele gebouw. Om onaangename verrassingen te vermijden vergewis u voorafgaand altijd van mogelijkse hangende en dure investeringsdossiers zoals het collectief vernieuwen van de gevel, lift, dak of ramen.

De Covid-pandemie heeft ook de algemene wooneisen veranderd waarbij voor heel wat huurders de aanwezigheid van een tuin, ruim terras of werkplek absolute breekpunten zijn geworden. Algemeen is de vraag vanuit de huurmarkt naar grote woningen kleiner dan de vraag naar appartementen. Wilt u dus meer huurders bereiken dan investeert u best in een stijlvol 2 of 3 slaapkamer appartement.

Deze categorie van appartementen is immers bijzonder geliefd op de huurmarkt.

Ga ik het pand zelf verhuren of werk ik samen met een professioneel kantoor ?

Als vastgoedinvesteerder kan u uw beleggingseigendom verhuren op twee manieren: ofwel speelt u zelf een actieve rol, gaat u zelf op zoek naar een huurder en volgt u de reparaties op… ofwel speelt u een passieve rol en laat u een groot deel over aan een syndicus of makelaarskantoor. Werken met een syndicus of makelaar bespaart u in ieder geval heel wat tijd en kopzorgen want zij gaan voor u op zoek naar een huurder en stellen het huurcontract op. Daarnaast zijn zij ook het eerste aanspreekpunt bij eventuele schadegevallen. De kost die u moet betalen voor deze service bedraagt afhankelijk van het pand en de gekozen formule een bedrag dat gelijkstaat met ongeveer één maand huur. Naast de administratieve bijstand beschikt een syndicus of makelaar ook over een uitgebreid netwerk van potentiële huurders en heel wat praktische ervaring.

Dergelijke expertise kan bijvoorbeeld heel handig zijn in het ontmijnen van bepaalde conflictsituaties tussen huurder en verhuurder.

“ Wees kritisch ten opzichte van hoge en soms compleet onrealistische bruto rendementen. Als vastgoed investeerder moet u steeds uw eigen simulatie maken vertrekkende vanuit een haalbaar netto rendement ”

Hoe bepaal ik een realistische huurprijs ?

Samengevat wordt de huurprijs van uw pand beïnvloed door vier elementen. Ten eerste is er het soort pand, betreft het een woning of appartement en wat is het totale woonoppervlak. Een tweede belangrijke prijsbepaler is de locatie. Exclusieve panden gelegen rond een groen park, een chique boulevard en veilige levendige stadsbuurten worden algemeen aan een hogere prijs verhuurd. Als derde pijler speelt de leeftijd van uw pand een grote rol in het bepalen van de huurprijs. Een modern nieuwbouwpand kan u sowieso verhuren aan een gevoelig hogere prijs tegenover een uitgeleefd ouder pand met eventuele al dan niet kleine gebreken. Ten slotte is er de lokale marktrealiteit met het spel van vraag en aanbod. Als de vraag hoog is en het aanbod beperkt zal de huurprijs eerder naar boven evolueren. Als het aanbod echter te groot is en de vraag eerder klein is de kans heel reëel dat u uw huurprijs zal moeten laten zakken. Los van deze vier elementen moet u altijd een grondige lokale marktanalyse doen. Verken de omgeving en vergelijk steeds de huurprijzen van andere gelijkaardige appartementen of woningen in de buurt.

Wat is de opbrengst van een huurpand ?

Elke investeerder die belegt in bakstenen heeft vanzelfsprekend een specifiek rendement voor ogen. Als vastgoed investeerder kan u het pand verhuren en daarnaast hebt u meestal ook een soort van exit-plan waarbij u na verloop van tijd hoopt het pand te verkopen aan een hogere prijs. Afhankelijk van uw investeringsformule is er in sommige gevallen zelfs ook een fiscaal rendement. In heel dit verhaal is het altijd belangrijk dat u met de voeten stevig op de grond blijft staan en u niet laat verleiden door de vele sprookjes die soms verkondigd worden. Wees dus bijzonder kritisch ten opzichte van hoge en soms compleet onrealistische bruto rendementen. Als investeerder moet u steeds uw eigen simulatie maken vertrekkende vanuit een haalbaar netto rendement. Gouden regel daarbij… reken uzelf niet rijk. We helpen u alvast op weg met een praktijkvoorbeeld.

U hebt een appartement gekocht van 230.000 euro met een maandelijkse huuropbrengst van 850 euro. De verwachte jaarlijkse huuropbrengst is dan 10.200 euro. Uw bruto rendement komt dan op 4,4 procent of 850 x 12 / 230.000 euro. Om uw netto rendement te bepalen moet u echter uw huuropbrengsten verminderen met enkele kosten: kosten voor onderhoud of herstellingen kosten voor eventuele renovaties eventuele (gedeeltelijke) lening hou rekening met mogelijke leegstand (bijvoorbeeld, 1 maand per jaar) eventuele kosten als u gebruik maakt van een verhuurservice (ongeveer gelijk aan 1 maand huur) onroerende voorheffing verzekeringen Al deze variabele kosten moeten in mindering gebracht worden van de verwachte huuropbrengsten. Laten we gemakshalve in dit voorbeeld een totaal kostenbedrag van 3.400 euro voorzien. Netto houdt u dan 6.800 euro over of 10.200 euro min 3.400 euro. Uw netto gemiddelde rendement of netto-return bedraagt dan net geen 3 procent.

Op welke manier betaal ik mijn investeringsvastgoed ?

Als u een tweede eigendom wenst aan te kopen zal u moeten beschikken over een financiële spaarreserve.

Vandaag de dag is het echter vanuit een fiscaal oogpunt niet nodig de aankoop van uw investeringsvastgoed integraal te financieren met uw spaarcenten. Enerzijds gaat niet iedereen alle spaarcenten kunnen ophoesten om zijn tweede eigendom zomaar aan te kopen en anderzijds staan de hypothecaire rentevoeten momenteel historisch laag. Het is dus veel verstandiger om een deel van uw spaarcenten te gebruiken als hefboom tijdens uw onderhandelingen met de bank voor het verkrijgen van een gunstige financiering. In de praktijk zullen de meeste investeerders een kleine inleg doen via hun spaarreserve en het grootste bedrag effectief lenen.

Met rentevoeten van 1 à 1,5 procent kan u afhankelijk van uw formule en omstandigheden immers heel goedkoop geld lenen. Daarnaast is het op deze moment afhankelijk van uw situatie ook nog steeds fiscaal interessant om te lenen voor een tweede woning. Voorlopig toch nog… want de kans is vrij groot dat de regering binnenkort aan deze gunstmaatregelen zal sleutelen in de zoektocht naar extra inkomsten. Investeerders die toch verkiezen om bij de aankoop hun eigen centen op tafel te leggen moeten ook rekening houden dat de kans vrij groot is dat nadien de fiscus zal willen nagaan hoe de vork in de steel zit. Als u daar geen zin in hebt kan u toch best een lening opnemen. Indien de bank dit toelaat kan u eventueel ook gebruik maken van een bulletkrediet. Bij een bulletkrediet betaalt u enkel interesten af en pas op het einde in één keer het volledig geleende bedrag. De bank is soms bereid om in deze formule mee te gaan als u bijvoorbeeld in de toekomst een grote som zal ontvangen uit een erfenis of een belegging die vrijkomt.

Succesvol investeren in residentieel vastgoed. Hanteer dan deze 5 gouden tips.

1. Leegstaand zal uw rendement laten wegsmelten als sneeuw voor de zon

Regel nummer één als u succesvol wilt investeren in vastgoed: vermijd leegstand. Het lijkt logisch, maar spijtig genoeg gaat er in de praktijk soms te weinig aandacht naar het risico van potentiële leegstand. Bespaar uzelf als eigenaar veel ellende en schenk dus altijd voldoende aandacht aan het selecteren van een goede huurder. Veel zal uiteraard afhangen van het soort pand dat u zal verhuren, maar desondanks is en blijft het selecteren van een betrouwbare en lange termijn huurder een absolute must. Probeer uw pand ook te matchen met het juiste huurdersprofiel. De kans dat een alleenstaande huurder uw pand met 3 slaapkamers voor lange tijd zal huren is eerder klein. Terwijl het verhuren van een kleine studio aan een gezin met kinderen ook meestal geen ideale situatie is. Probeer ook de financiële draagkracht van uw huurder goed in te schatten en vraag vrijblijvend naar enkele recente loonfiches. Vergeet niet dat ook de huurprijs zelf in grote mate zal bepalen hoe vlot of moeilijk u een huurder vindt. In deze context moet u zich realiseren dat het beter is een marktconforme huurprijs te vragen zonder leegstand, dan een te hoge huurprijs met leegstand.

2. Indexeer de huurprijs

Studies hebben uitgewezen dat amper 5 procent van de verhuurders elk jaar systematisch hun huurprijs indexeren. Het zou nochtans een logica moeten zijn, maar vele verhuurders doen het blijkbaar niet. Heel wat verhuurders indexeren hun huurprijs niet omdat ze dan schrik hebben om hun huurder te verliezen. Op zichzelf is dit uiteraard een valabele argumentatie. Toch is het belangrijk dat u als eigenaar van een huurpand begrijpt dat de meeste huurcontracten doorgaans afgesloten worden voor een lange looptijd. Dit wetende is het dus cruciaal dat ook uw huurprijs over het verloop van tijd mee evolueert met de stijgende kosten voor levensonderhoud. Indien u dit niet doet en uw huurder blijft bijvoorbeeld 5 jaar onafgebroken in uw pand wonen zonder een aangepaste huurprijs misloopt u als verhuurder potentieel een extra bedrag aan geïndexeerde huurgelden. Tenzij de indexering uitdrukkelijk is uitgesloten in het huurcontract kan u dus als verhuurder best één keer per jaar de huurprijs aanpassen aan de inflatie. Die indexering moet telkens schriftelijk worden gemeld aan de huurder voorafgaand de jaarlijkse verjaardag van het huurcontract. De indexering van de huurprijs wordt gedaan volgens een vastgelegde formule die gebaseerd is op het gezondheidsindexcijfer.

3. Zorg dat uw huurpand kwalitatief en tijdloos is ingericht

Vastgoedinvesteerders laten zich vaak leiden door hun eigen emoties waardoor ze soms zonder het zelf te beseffen ondoordachte beslissingen nemen. Zeker beginnende vastgoedinvesteerders hebben veelal de neiging om hun huurpand te luxueus en naar hun eigen smaak te willen inrichten. Ze projecteren dan hun eigen woonstijl waarbij ze zich de vraag stellen “Hoe zou ik hier willen wonen”. Het zal uw ego misschien raken… maar eigenlijk doet u dat beter niet. Uw persoonlijke smaak is immers subjectief en het risico bestaat dat een kandidaat-huurder daarop afknapt. Wil u een breed huurderspubliek bereiken dan werkt u bij voorkeur best met zo neutraal mogelijke materialen. U zet in op een zeker niveau van kwaliteit en degelijkheid maar laat alle luxematerialen en onnodige extra’s beter achterwege. Het is niet omdat u een marmeren keukenblad of dure design badkamer hebt geïnstalleerd dat uw pand plots meer waard wordt. Ga dus in de eerste plaats voor een tijdloze en stijlvolle inrichting. Luxe elementen gaan uw investeringskosten enkel omhoog jagen en op het einde van de rit vooral uw rendement aantasten.

4. Probeer indien mogelijk uw huurpand in goede staat te houden

Een huurpand in een goede staat geniet drie belangrijke voordelen. Ten eerste kan u het huurpotentieel hoog houden. Een goed verzorgd en aantrekkelijk pand zal zonder twijfel meer kandidaat-huurders kunnen bekoren. Ten tweede kan u door regelmatig onderhoud van de vaste toestellen als eigenaar later dure en soms ingrijpende kosten vermijden. Tot slot geniet u het voordeel als u in de toekomst de woning of het appartement wenst te verkopen u een betere prijs zal krijgen voor een goed onderhouden pand tegenover een pand dat versleten is. Uiteraard is het goed onderhouden van een pand ook grotendeels een verantwoordelijkheid van de huurder. Er zijn huurders die zich als goede huisvader gedragen en er zijn ongetwijfeld ook huurders die weinig of geen eerbied tonen voor andermans eigendom. Ook vanuit dit standpunt hebt u er alle voordeel bij om niet alleen een huurder te zoeken die elke maand stipt zal betalen, maar ook iemand die uw pand met het nodige respect zal behandelen.

5. Doe voorafgaand altijd een plaatsbeschrijving

Bij elke huurovereenkomst dient een plaatsbeschrijving opgemaakt te worden. Deze plaatsbeschrijving moet worden opgemaakt bij voorkeur tijdens de periode dat het pand onbewoond is of binnen de eerste maand van bewoning. Een plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling aangevuld met een ruime fotoreportage van de huidige toestand van de woning of het appartement. Dit document is van essentieel belang om eventuele latere discussies tussen de huurder en verhuurder te vermijden. De plaatsbeschrijving dient samen met het huurcontract geregistreerd te worden bij het registratiekantoor. Aan het einde van de huurperiode kan opnieuw een plaatsbeschrijving worden opgemaakt. Door het vergelijken van beide plaatsbeschrijvingen kan de eventuele schade veroorzaakt door de huurder bepaald worden. Indien er schade wordt vastgesteld kan een schadedossier opgesteld worden met vermelding van desbetreffende herstellingskosten. Een plaatsbeschrijving kan opgemaakt worden als een neutraal gezamenlijk document opgesteld door de huurder en verhuurder. Er kan ook beroep gedaan worden op een ervaren vakman die garant staat voor een meer professionelere opmaak van het document en de inhoud. Wanneer de plaatsbeschrijving door een vakman wordt opgesteld worden de kosten meestal in een vijftig-vijftig percentage verdeeld tussen de verhuurder en de huurder