De Gentse vastgoedmarkt draait op volle toeren

De enorme populariteit van de stad weerspiegelt zich in stijgende vastgoedprijzen.

De stad Gent en zijn deelgemeenten behoren met een gemiddelde verkoopprijs van 337.283 euro voor een woonhuis tot één van de duurdere provinciehoofdsteden in Vlaanderen. De woningprijs steeg er het afgelopen jaar met 6,5 procent. Voor appartementen neemt de grootstad met een gemiddelde verkoopprijs van 288.184 euro steevast de koppositie. De Arteveldestad is populair en geliefd, waardoor er een grote vraag is naar woningen en appartementen.

De druk op de Gentse vastgoedmarkt neemt dus jaar na jaar toe en dat weerspiegelt zich in stijgende prijzen. Over een periode van 5 jaar stegen de prijzen in het arrondissement Gent gemiddeld tussen de 25 à 35 procent. De corona-pandemie heeft een nieuwe stormloop op gang gebracht waarbij mensen in de zoektocht naar het ideale pand vooral de deelgemeenten van Gent (her)ontdekken. Afhankelijk van het soort vastgoed en de leeftijd van het pand betaalt u op goed gelegen locaties in het centrum gemiddeld tussen de 3.500 à 5.000 euro per vierkante meter. In de meeste deelgemeenten liggen deze gemiddelde vierkante meter prijzen lager, waardoor u dus kan genieten van meer wooncomfort binnen hetzelfde budget.

Gent en zijn deelgemeenten zijn ‘vree wijs’

De hoofdstad van Oost-Vlaanderen is jong, dynamisch en bruist van energie. De stad telt naast het centrum nog dertien deelgemeenten: Mariakerke, Drongen, Wondelgem, Sint-Amandsberg, Oostakker, Desteldonk, Mendonk, Sint-Kruis-Winkel, Gentbrugge, Ledeberg, Afsnee, Sint-Denijs-Westrem en Zwijnaarde. Gentenaars zijn terecht fier op hun stad met zijn historisch centrum vol beeldbepalende gebouwen waaronder het belfort, de Sint-Niklaaskerk en de Sint-Baafskathedraal. De vele typerende stadspleinen zijn rondom geflankeerd met heel wat trendy restaurants, bistro’s en cafés. Plaatsen als de Kouter, de Korenmarkt, de Vrijdagmarkt, het Begijnhof, het Patershol en het Sint-Pietersplein staan synoniem voor een typisch Gentse authenticiteit en gezelligheid. Gent en zijn deelgemeenten zijn goed bereikbaar zowel met de auto als met het openbaar vervoer. Via de E40 ligt de Arteveldestad op amper drie kwartier rijden van Brugge en Brussel. Ook vanuit Antwerpen kan u Gent vlot bereiken via de autosnelweg E17.

Sinds begin 2020 is het centrum van Gent een lage-emissiezone geworden

Over de lage-emissiezone (LEZ) in Gent, het autovrij maken van het centrum en het parkeerbeleid is de voorbije jaren al heel wat inkt gevloeid. Deze fundamentele ingrepen in het stadsweefsel zijn een reden tot debat met heel wat voor- en tegenstaanders. Los van de eigenlijke discussie is het een feit dat het Gentse stadsbestuur vooral een ecologisch statement wil maken door de stad te transformeren tot het grootste autoluwe centrum van Europa. Naar buitenlands model van voorbeeldsteden zoals Kopenhagen of Amsterdam wil Gent zich in de nabije toekomst dus profileren als een groene, gezonde en vooral duurzame stad met meer plaats voor fietsers, wandelaars en het openbaar vervoer. In deze visie wordt het autoverkeer meer en meer uit het eigenlijke stadscentrum geweerd en zet de stad vooral in op alternatieve meer ecologische verplaatsingsmiddelen.

Meer en meer Gentenaars verhuizen van het centrum naar de deelgemeenten

Hoewel het nu nog te vroeg is om het lange termijn effect van de lage-emissiezone te bepalen is er ongetwijfeld toch al een eerste neveneffect waarbij een toenemend aantal inwoners langzaam maar zeker het eigenlijke stadscentrum verlaat. De reden hiervoor is tweeledig. Ten eerste lijdt het weinig twijfel dat gezinnen met een wagen of soms twee wagens minder gelukkig zijn met de huidige gang van zaken. Sommigen kunnen zich uiteraard aanpassen en verplaatsen zich nu meer met de fiets, step of het openbare vervoer. Voor andere gezinnen blijft, wegens de lange afstand of andere omstandigheden, de wagen wel essentieel. Een tweede reden vindt zijn oorsprong in een nieuwe mentaliteitswijziging ontstaan tijdens de corona-pandemie. Door de corona-pandemie zijn de woonverwachtingen van heel wat mensen gewijzigd waardoor ze actief op zoek gaan naar een stadswoning met een tuintje of een ruimer appartement met terras. Door de sterk stijgende vastgoedprijzen in het centrum komen heel wat mensen in hun zoektocht al snel terecht in de deelgemeenten van Gent. Deelgemeenten die in verhouding goedkoper zijn voor vastgoed en waar ze in de meeste gevallen ook hun wagen zonder al teveel problemen kunnen parkeren. Uiteraard heeft de groene-strategie van de stad Gent ook zijn onmiskenbare voordelen waarbij een autovrij stadscentrum resulteert in een betere luchtkwaliteit en minder drukte. Een keuze waar de stad Gent op langere termijn hoogstwaarschijnlijk dus ook wel de vruchten zal van kunnen plukken. Maar voor heel wat jonge tweeverdieners blijft het letterlijk een dubbeltje op zijn kant. Het is vooral deze categorie van inwoners die de voorbije periode verhuisd zijn van het centrum naar de Gentse deelgemeenten. In totaal verhuisde vorig jaar iets meer dan 4500 Gentenaars vanuit het centrum naar een deelgemeente.

Zoeken naar een evenwicht tussen exclusieve en betaalbare woningen

In Gent is het afgelopen jaar meer dan een derde meer luxevastgoed verkocht. Maar liefst 41 woningen of appartementen in de stad werden het voorbije jaar boven een miljoen euro verkocht. Vooral in de Gentse binnenstad zijn de prijzen per vierkante meter spectaculair gestegen. In principe hoeft deze evolutie niet te verwonderen want het gemiddeld beschikbaar inkomen in Gent is groter dan in steden zoals Brussel en Antwerpen. Toch heeft deze evolutie ook een keerzijde. Recent onderzoek wees uit dat door de stijgende vastgoedprijzen meer dan de helft van de 20 tot 35-jarigen moeilijkheden heeft om een eigen woning in Gent aan te kopen. In sommige exclusieve stadswijken vinden zelfs de hoogopgeleide starters die beschikken over een hoger inkomen nog moeilijk een woning binnen hun budgettaire mogelijkheden. Veel twintigers en dertigers beslissen dan ook om eerst enkele jaren te huren vooraleer ze overgaan tot de effectieve aankoop van een woning of appartement. Hierdoor is de gemiddelde leeftijd van vastgoedkopers in Gent gestegen naar 42 jaar. Ook het Gentse stadsbestuur is zich bewust van deze trend. Vooral in het stadscentrum waar de vastgoedprijzen hoog zijn mag dit fenomeen niet zomaar genegeerd worden. In de deelgemeenten van Gent is dit fenomeen iets minder uitgesproken aanwezig. De komende jaren zal het dan ook een uitdaging worden om een goed evenwicht te vinden. Het DNA van Gent is rebels en heel divers wat zich ook reflecteert in zijn bevolking. In deze context is het belangrijk dat het vastgoedaanbod in de stad de komende jaren ook verder kan evolueren in de breedte met een gezonde mix van zowel exclusieve als betaalbare woningen.

De unieke troeven van de Gentse deelgemeenten

Het grootstedelijk gebied Gent is een economische groeiregio en daardoor een natuurlijke aantrekkingspool voor zowel jong als oud. De regio is vlot bereikbaar en in Zwijnaarde bevindt zich met de samenkomst van de E17 en de E40, één van de belangrijkste verkeersknooppunten in België. De dertien deelgemeenten van Gent worden vooral gekenmerkt door de aanwezigheid van prachtige natuurgebieden zoals de Bourgoyen, de Gentbrugse Meersen of het Parkbos. Uitgestrekte groene longen waar heel wat mensen ook tijdens de corona-pandemie tot rust kwamen, gingen wandelen of sporten. Deze unieke recreatiezones verhogen de woonkwaliteit en vormen dus een belangrijke troef voor de Gentse deelgemeenten. Daarnaast heeft het stadsbestuur de voorbije jaren ook sterk geïnvesteerd in de modernisering en de bereikbaarheid van zijn deelgemeenten. Lokale stadskernen werden heraangelegd met heel wat vernieuwde pleinen en straten. Kilometerslange fietssnelwegen verbinden de deelgemeenten ook per fiets en step vlot met het historische centrum.

De woningprijzen in Gent en zijn deelgemeenten zitten sterk in de lift

Als we de vastgoedprijzen in Gent en zijn deelgemeenten analyseren kunnen we enkele interessante vaststellingen doen. We zien dat in 2020 de prijzen vergeleken over de verschillende deelgemeenten vrij dicht bij elkaar aanleunen en met uitzondering van Drongen allemaal in stijgende lijn zitten. In de deelgemeenten Sint-Denijs-Westrem, Zwijnaarde en Mariakerke zijn de vastgoedprijzen wel duidelijk hoger vergeleken met het Gentse gemiddelde. Vooral Sint-Denijs-Westrem met een gemiddelde woningprijs van 477.195 € valt op. Bovendien is dit ook de deelgemeente met de grootste vastgoedstijging de voorbije 2 jaar met in 2019 een stijging van ruim 25 procent en in 2020 een stijging van bijna 7 procent. Het hoeft waarschijnlijk niet te verwonderen dat Afsnee – Sint-Denijs-Westrem de deelgemeente is met het hoogste gemiddeld netto-inkomen van Gent. Ook meer dan de helft van de woningen in Sint-Denijs-Westrem – Afsnee zijn van het type open bebouwing. In Drongen zijn de woningprijzen met iets meer dan 10 procent gedaald tegenover 2019. Toch moeten we hier een belangrijke kanttekening maken. Het jaar er voor in 2019, zijn de woningprijzen in Drongen immers spectaculair gestegen met bijna 20 procent. Dit toont vooral aan dat de gemiddelde verkoopprijs in Drongen eerder beinvloed werd door de specifieke impact van één of meerdere grote bouwprojecten. In Drongen is er dus eerder sprake van een statistische gril dan een echte prijsdaling. Procentueel werd voor woonhuizen de grootste prijsstijging opgetekend in Mariakerke en Zwijnaarde. Vooral Zwijnaarde met zijn bijna 30 procent prijsstijging is opvallend. Waarschijnlijk liggen ook in deze deelgemeente één of meerdere grote nieuwbouwprojecten aan de basis van deze stijging.

Vergelijk niet enkel de totaalprijs, maar ook de prijs per vierkante meter

Als u op zoek bent naar een woning in de Gentse regio mag u zich niet enkel blindstaren op de prijsstatistieken. De prijs per vierkante meter is en blijft immers de belangrijkste noemer in de vergelijking. Concreet is de kans dus groot dat u met pakweg een budget van 350.000 euro meer vierkante meters woonoppervlakte kan kopen in de Gentse deelgemeenten dan in het centrum van Gent. Uiteraard biedt wonen in het centrum van Gent ook heel wat voordelen. U woont te midden één van de meest historische steden van Europa en kan genieten van een trendy stadscentrum vol energie en leven. Deze voordelen hebben echter ook een prijskaartje. U zal dus bereid moeten zijn om dieper in de buidel te tasten indien u een woning in het centrum van Gent verkiest.

Voor prijzen van appartementen spant het centrum van Gent de kroon

De vraag naar appartementen in het centrum van Gent is groot en het aanbod in heel wat wijken beperkt. In de binnenstad zijn de voorbije twee jaren de vastgoedprijzen van appartementen meer dan 20 procent gestegen. Vooral nieuwbouwappartementen op goed gelegen locaties zijn bijzonder gegeerd. Net zoals voor woningen is ook voor appartementen de gemiddelde prijs per vierkante meter in het centrum hoger dan in de deelgemeenten. In Gent en zijn deelgemeenten zijn heel wat toonaangevende bouwpromotoren actief met de ontwikkeling van verschillende unieke nieuwbouwprojecten gelegen langs het water, parken en pleinen. In deze Home en Trends editie vindt u alvast enkele makelaars terug met een ruim vastgoedaanbod in het centrum van Gent en zijn deelgemeenten.

3 Redenen waarom vastgoed kopen in Gent interessant is

1. Gent is na Antwerpen de grootste stad van Vlaanderen

De stad Gent telt ruim 260.000 inwoners. De regio heeft een sterke economie met veel succesvolle start-ups en een hoge tewerkstellingsgraad. De voorbije 20 jaar is de stad enorm gegroeid waarbij er vergeleken met begin deze eeuw meer dan 40.000 nieuwe inwoners zijn bijgekomen. Ook voor de komende jaren voorspellen heel wat vastgoedexperts nog een sterke aangroei van de bevolking. Dit zal de druk op de Gentse vastgoedmarkt ongetwijfeld nog verder vergroten. Over de voorbije 10 jaar is de groei van het aantal inwoners in Gent-Centrum (+7,7%) evenwel kleiner dan in populaire deelgemeenten zoals Wondelgem (+23,5%), Afsnee (+17,5%) en Oostakker (+12,4%). Het valt ook op dat Gent een relatief jonge bevolking heeft met ongeveer 65 procent in een leeftijdsgroep tussen de 18 en 64 jaar. Een behoorlijk deel van deze groep bestaat uit kapitaalkrachtige tweeverdieners. Deze laatste groep zorgt voor heel wat interessante opportuniteiten op de Gentse vastgoedmarkt. Het is dan ook logisch dat de meeste projectontwikkelaars sterk focussen op investeringsvastgoed in de ruime context van het woord. De vastgoedmarkt is hierdoor heel breed georiënteerd met een uitgebreid aanbod van zowel studentenkoten, studio’s, twee en drie slaapkamerappartementen, woningen en meer exclusieve panden zoals historische herenhuizen, villa’s, penthouses en duplexen.

2. Stijgende huurprijzen zijn de perfecte katalysator voor een rendabele vastgoedinvestering

Gent beschikt over een zeer grote en diverse huurmarkt waarbij opnieuw de vraag groter is dan het aanbod. Kandidaat-huurders moeten dus niet alleen snel zijn, maar in veel gevallen ook meer betalen. Samen met de vastgoedprijzen gingen dus ook de huurprijzen voor appartementen in Gent vorig jaar de hoogte in. Algemeen werd er in 2020 voor het eerst meer dan 800 euro per maand betaald voor een appartement waarmee de gemiddelde huurprijs op één jaar steeg met ruim 4 procent. Net zoals in het centrum zijn ook in de deelgemeenten de huurprijzen aan een steile klim bezig. Voor een rijwoning betaalt u gemiddeld 879 euro en voor een appartement is het gemiddelde 811 euro. Vooral nieuwbouwappartementen zijn geliefd en meestal in een mum van tijd verkocht of verhuurd. Door deze stijgende huurprijzen kan ook de vastgoedinvesteerder een goede zaak doen. De investeerder kan immers ook zijn duurdere aankoopprijs doorrekenen in een potentieel hogere huurprijs. Het valt duidelijk op dat een toenemend aantal vastgoedinvesteerders bewust kiest voor een belegging in een nieuwbouwappartement. De eigenaar kan genieten van de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer en blijft op deze manier de eerste jaren gespaard van hoge of onverwachte kosten. Nieuwbouwappartementen beantwoorden aan strenge energienormen en beschikken ook over een beter wooncomfort met meestal een buitenterras. Met de historisch lage rente van ongeveer 1,5 procent voor een hypothecair krediet kan ook de financiering op een voordelige manier gebeuren.

3. Studenten blijven ook na hun studies veelal wonen in Gent

Gent is dé studentenstad van Vlaanderen. De stad telt meer dan 74.000 studenten waarvan ongeveer 35.000 kotstudenten. Heel wat van die jongeren geraken tijdens hun studentenjaren gecharmeerd door de stad en beslissen dan ook na hun studies om definitief in Gent te gaan wonen. Toch is het aankopen van een bescheiden huis met een tuintje of trendy nieuwbouwappartement in Gent voor jonge twintigers een hele uitdaging. Een groot aantal verkiest dan ook eerst om enkele jaren te huren. Zij die toch een woning of appartement aankopen doen dit meestal prijsbewust in één van de deelgemeenten van Gent waar de vastgoedprijzen lager liggen dan in het Gentse stadscentrum. Ook heel wat alternatieve manieren van wonen worden door de jongeren omarmd. Onder meer Co-housing is in Gent een populaire manier van wonen waarbij jongeren beslissen om in het begin van hun carrière samen een groter pand te kopen en onder te verdelen in enkele volwaardige woonunits. Soms doen ze ook het omgekeerde en kopen ze samen meerdere kleine panden met de bedoeling om een aantal gemeenschappelijke voorzieningen te delen zoals een groene buitentuin en een gezamenlijke keuken of hobbyruimt